论“地主”与“地王”的关系

发布人：admin     日期：2010-04-01

论“地主”与“地王”的关系 陈竹友 一、 新闻背后的尴尬 今年“两会”最大的看点是代表们对高房价的讨伐和对中央控制高房价的民意呼喊。就在总理《政府工作报告》关于“重点抑制房地产价格上涨过快”的福音尚绕耳际，代表们如潮水般的掌声还未退却之时—--“两会”结束的第一天，北京6小时内波澜不惊地出现了两代新地王：上午，由中国远洋集团旗下的北京远豪置业以４０．８亿元拍得朝阳区崔各庄乡大望京村１号地而成为2010年北京的“新地王”。6小时后，中国兵器集团旗下的北京世博宏业又以１７．６亿元拿下海淀区东升乡居住商业用地。打破了远洋6小时前创下的纪录成为“更新地王”。 3月19号，国务院国资委表示，78家不以房地产为主业的中央企业正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后，要坚决退出房地产业务。 同一天，北京市国土资源局宣布，北京市出台了系列土地供应政策新措施。这些新措施包括，加大政策性住房和普通商品房土地供应，暂停热点地区高价土地入市交易。改进土地交易方式。控制非理性土地竞价，将设立地价合理区间，增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求作为土地竞买条件，不只是以“价高者得”。 上述三则新闻如明星绯闻般的速度在大章小报上迅速传播，总理报告刚刚给老百姓看到的一点希望倾刻间就变成了无限的怀疑。 代表“地王”利益集团的国资委宣布78家央企“坚决退出房地产”，此招实为迎合之举，不过是做做样子，过过场而已，百姓完全可以不信； 代表“地主”利益集团的国土资源局宣布的卖地“不再以价高者得”，也纯属给自已涂脂抹粉，娇媚做作，逢场作戏罢了，您也别去信他。 中国的“房子问题”，已不再是简单的“房价问题”，而是整个中国经济发展困局和国家经济战略如何反叛的尴尬问题。 二、 “地王”是如何练成的 “地王”不是天生的，“地王”是人为的。 市场经济这只看不见的手，在中国被无数双看得见的手掌控着。在中国，别不相信市场规律；在中国，别太相信市场规律。 首先，“地王”是市场的产物，当中央政府这个最大的“地主”掌控全部的土地资源时，地方政府就充当了“地主”的“管家”进行土地拍卖和交易的实施，在实施过程中，由于地方掌握审批权限的地方大员在“买办”时“无法抗拒”市场规律的诱惑，自然变得腐败和堕落。“地主”的利益被“管家”和“卖办”们中饱私囊；房地产开发商与地方政府和权力机构沆瀣一气对百姓的福祉被明夺暗抢---于是，改头换面、推成出新地提出了挂羊头卖狗肉的“透明竞拍”制度，其实，“竞拍”和“听证会”的含义是一样的，其中根本没有本质的意义，这不过是当下对老百姓的又一次“外交”手段而已。 “竞拍”制度下的土地交易，为中国房价飞涨起到了推波助澜的作用。一方面它根本没有解决地方官员腐败的问题，使得灰色收入越来越大；另一方面，参与“竞拍”的机构商家为了让“卖办”充分展现“公正、正义、公平、高绩”的政绩形象，自然会给出说得过去的价位；第三，“地王”和“地主”之间的关系不是博弈关系，而是同盟关系。“地主”会和“地王”共同协商如何打造一片新城区、如何炒高一块新地段，而巧立名目、修路建桥，充分勾引民众的购买欲。政府明里、暗里以低价格加“防暴队”而获取的土地资源，经过炒作后获取数百、千倍的巨额回报。 “地王”当然不是傻B，他们会在进驻之前与“地主”达成“君子协定”，政府也会承诺给予开发商提供什么样的配套设施；给予什么样的舆论、媒体、宣传支持；提供什么样的政策优惠；甚至给予什么样的银行信用担保等。 就在中国房地产如火如荼地进行着有目的、有方向、有针对性的、按照“市场规律”进行有序发展的时候，一向以老大自居的央企既然会眼红的。怎么说央企也算是“娘家人”吧，凭什么这么高暴利的行业“只给外贼，不予家奴”？于是财大气粗的央企凭借绝对的实力和满腔的愤懑，怒气冲冲地杀入房地产这片黑暗的江湖。央企老大的作派与“市场规律”里的开发商的作风是完全不同的。他们对地方政府某些小级别的“卖办”们充满敌意和不屑，对只凭关系和低级人格就能在地产界里立足的“小混混”们更是一百个不放在眼里。2009年，134家央企中70%先后涉足房地产市场，并且一再成为“新地王”。除了房地产行业已成为有目共睹的暴利行业之外，也许央企还有一个心理因素在支撑他们的行为，央企老大们仿佛在向某些人示威：我就来了！我有的是实力！我就拿了这块地了！---你能怎么样吧？ 说到底，央企和地方政府的“地主”对着干，不过是把“左口袋的钱，放到右口袋”里。 最终损伤了政府“卖办”们的利益，伤害了“市场经济”里各类房产公司的利益。 当然，最受伤的还是咱百姓的利益。 但是，“地王”就是这么出现了。 三、 “地主”是如何练成的 全国政协委员、中国科学地理科学与资源研究所研究员梁季阳在两会上发言说：“世界上没有一个大国是靠出卖土地来支撑政府支出的”。短短7分钟的发言获得了现场2000多名政协委员5次雷鸣般的掌声。 掌声如潮，“地主”依旧。梁委员的发言之所以得到这么多人的掌声，是因为每个人心里都清楚高房价的原因，都知道中国房价与政府之间的“猫腻”。中国官场官僚化的程度是和政府的财政费用支出成正比的。2009年中国的财政赤字规律高达9500万亿，其中中央财政赤字规模高达7500万亿，另外中央还为地方代发了2000亿元的地方债；这已经是新中国建立以来被称之为“史无前例”的了。而2010年中国预计财政赤字规模将达到1万亿，将再次刷新财政赤字记录。中国30年改革开放的成果难道是让我们的政府变成高负债的债主吗？ 政府出现高额的财政赤字，有许多原因。有的是为了刺激经济发展而降低税率或增加政府支出，有的则因为政府管理不当，引起大量的逃税或过分浪费。中国政府的财政赤字恐怕还要加上另一条原因：政府机构费用开支过于宠大。 豪华的办公大楼，顶级的贵宾轿车，侈华的高级会所，森严的安保措施，一流的配套服务设施等等。支撑着官气十足的各级政府和行政机关尊严的背后是宠大的财政支出，当税收和阳光财务来源不足以支撑各项费用申报时，地方政府最直接、最快速的聚财办法就只有卖地了。 土地是国有的，卖给百姓的只是使用权。 “开发”前的居民原住宅也有使用权，但在原住民手里就不值钱，所以要“拆迁”、要“开发”，政府重新收回使用权，经过重建之后再卖给百姓的还是使用权，只不过二者之间的价值就完全不同了。 这是一套在政府与百姓之间关于“使用权”的游戏。赢家当然不可能是百姓，利益团体中最大的赢家是“地主”—--各级政府，其次房地产商，第三是是银行，第四是炒房者、投资客，第五是权力“卖办”的灰色收入，第六是法律规定的各类税收。而所有这些费用均由最终体现商品房功能的购房者全额承担。 如果现在让“地主”放弃“地主”的利益和地位，那就是痴人说梦，比登天还难！ 四、 “价高者得”与“不再价高者得”的混乱逻辑 总理说“公平正义比太阳更有光辉”！ “价高者得”算是公平的市场法则吧。 “不再价高者得”难道比“价高者得”还要公平？！ 北京国土资源局想必也是无奈和无助吧。这种头痛医头、脚痛医脚，跟风捕影地在政策风向里做做秀，倒底他们想表达什么？ 央企进入什么行业应该是企业自已的行为，国资委有权要求央企什么可以做，什么不可以做。但我们不明白的是难道央企大规模进入房地产之前没有得到过国资委的同意和审批吗？如果有的话，审批时的权力者们是怎么想的？既然企业竞争需要市场化，为什么在78家央企进入后却又要行政干涉？这算公平吗？ 其实，衡量一个国家分配制度的公平与否，不是央企所能决定。更不可能是私营、民营企业所决定的。衡量一个社会的公平性取决于民众的认同度和满意度。它是构建在国家宏观经济发展政策和政府分配原则为基础之上的国家战略。 我们不相信央企退出后，中国的房地产价格就会下降，我们更不可能相信，在“地主”主导下的房价、地价会因为民企、私企、外企或地方卖办的联合操纵下，能让中国的百姓“住得更有尊严”。 这根本就不是解决房价的核心问题！这是一套不可能比这更乱套的思维逻辑，在这套混乱的逻辑体系，我们只能看到政府的手忙脚乱，看到政府的无助、短视和无能为力。这种无助来源于从中央政府到地方政府的利益冲突，来源于既得利益集团和关联关系集团的利益冲突，来源于强势群体与弱势群体之间的利益对立，来源于外部集团和国内集团之间的利益争夺。。。。。。总之，我们的经济已完全陷入各种利益集团之间剪不断、理还乱的利益纠葛之中。 房地产只是个代表，但它同时也是一个缩影，更可能是一根导火索。 五、 “地主”如果控制不住“地王” 央企退出房地产，老百姓不一定爽，因为央企退出不代表房价一定会下跌； 央企退出房地产，地方政府不一定爽，因为央企退出代表日进百亿的进项将大打折扣。 但央企退出房地，却让“花钱买丢人的”任志强们爽，因为从此他们又可以为所欲为，操纵房价了； 央企退出房地产，也能让握有权柄的“卖办”们爽，因为从此他们又可以通过“竞拍”增加自已的灰色收入。 “不再价高者得”，除了老百姓和央企之外，其他人都爽，因为这里的“空间”实在太大了！ 中国的房产已经失控了。或者更准确地讲“地主”出手治“地王”的招式不可能有狠招。即使因为民意呼吁而需要做了某种姿态时，当这种姿态触及到核心利益和核心群体时，“动大手术”的时机和决心好象都不存在，也不可能。 小手术也很难做，比如：进行全国房源普查；制订百姓“一套房”强制限价标准；公布商品房成本数据，利润率限制比例；公布购房者资料及符合条件；公示公众舆论监督等。这些总是可以解决一部分“蜗居”问题吧，但是可以吗？“地主”会做吗？ 动大手术就更难了。比如：实施真正的党外监督，多党执政（毛主席1956年就有此提议）；进行中国经济发展战略重新反思和方向性调整；对行业寡头和利益集团、高干子弟等操纵的行业大整合，大换血，大清理。。。。。啊，想想头都大了。谁能做得到？ 但是，如果今天我们不做，中国的房地产必然走上一条不归路；这条不归路前有古人，后有来者。中国什么时候成为下一个迪拜，成为下一个“两房”？如果中国成为迪拜或“两房”，谁又来救中国？谁又会救中国？谁可能来救中国？！ 如果“地主”控制不住“地王”，控制不了中国的房价，它直接影响的是整个国民经济的破灭和灾难。这一灾难首先来自于民众的在高房价负担下的积怨和报复，继而产生银行、金融的“借据”失效，然后是国库的空虚和巨额财政赤字，然后是更大规模的通货膨胀，然后是经济衰退、失业、贫困、内乱、外敌。。。。。。。 这是一篇悲观的文字。但愿一切都不会发生，谢天谢地。 作者：陈竹友，管理畅销书《企业成长密码》作者。中国企业发展能力研究中心主任、高级研究员， 企业发展能力体系管理咨询理论创始人，《团队突破2+3》辅导式实训项目知识产权所有人、北京大学管理案例研究中心特聘讲师，清华大学高级总裁研修班客座教授，中国华侨大学商学院客座教授，商曌管理咨询机构首席知识官、四十余家著名培训和咨询机构首席咨询师、特聘培训讲师。 主讲课程：《企业成长密码-企业新战略》、《企业基因战略-构建企业核心竞争力》、《团队突破2+3》、《领导者必备的八大能力》、《卓越总经理》、《绩效考核与目标管理》、《高效执行力》、《企业竞争力》以及“中国咨询师资格认证系列课程”等。

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